Der Gebäudebestand einer Kommune umfasst im Wesentlichen Rathaus, Feuerwehrzentrale, Schulen, Sporthallen, Kindertagesstätten und Veranstaltungs- und Behördengebäude. Viele Kommunen haben in der Vergangenheit zu wenig Geld in die Bauunterhaltung ihrer Gebäude gesteckt. Als Folge hat sich vielerorts ein erheblicher Instandhaltungsstau aufgebaut. Eine Untersuchung durch einen Gutachter aus jüngster Zeit, in die alle Städte und Landkreise eines kleineren Bundeslandes einbezogen waren, belegt diese ungute Entwicklung.
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Gebäude und Anlagen verursachen bei der Errichtung einmalige Investitionskosten. Der anschließende Betrieb hat dann langfristig und regelmäßig anfallende Kosten zur Folge. Diese müssen die Kommunen über die Nutzungsdauer des Projekts finanzieren. Für kommunale Immobilien wird die Nutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren und mehr, für deren gebäudetechnische Anlagen zwischen 15 und 25 Jahren und für Ampel- und Straßenbeleuchtungsanlagen mit 30 Jahren angesetzt.
Die jährlichen Folgekosten betragen etwa 10 Prozent der Investitionskosten. Dies bedeutet, dass alle 10 Jahre erneut Kosten in Höhe der ursprünglichen Investitionssumme anfallen. Die ursprünglichen Investitionskosten werden somit über die Nutzungsdauer des Objekts um ein Vielfaches überschritten. Für Investitionsentscheidungen ist es daher zwingend notwendig, die gesamten Folgekosten mit einzubeziehen.
Bauunterhaltung auskömmlich finanzieren
Die regelmäßige Bauunterhaltung kommunaler Gebäude dient dazu, deren Funktionsfähigkeit zu sichern und den Wert des kommunalen Vermögens zu erhalten. Die Basis für die Berechnung einer auskömmlichen Finanzierung der Bauunterhaltung bilden die Wiederbeschaffungswerte. Die Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement (KGSt) empfiehlt, für eine auskömmliche Bauunterhaltung mindestens 1,2 Prozent des Wiederbeschaffungswerts des Gebäudeportfolios bereitzustellen. Damit kann dauerhaft der ordnungsgemäße Erhalt der Gebäude gewährleistet werden.
Bei der erwähnten Untersuchung hat der Gutachter festgestellt, dass viele Kommunen deutlich unterhalb dieses Werts bleiben. Der Großteil der Kommunen wandte zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Wiederbeschaffungswerts auf. Eine Stadt stellte gerade einmal 0,53 Prozent des Wiederbeschaffungswerts für die Unterhaltung ihrer kommunalen Liegenschaften zur Verfügung. 4 Kommunen meldeten Ansätze für die Bauunterhaltung, die signifikant oberhalb der KGSt-Empfehlung lagen. Bei näherem Hinsehen stellte der Gutachter allerdings fest, dass die als Bauunterhaltung deklarierten Ausgaben dieser Kommunen auch Finanzmittel zur Behebung von Mängeln aufgrund unterlassener Bauunterhaltung umfassten. Die tatsächliche Mittelbereitstellung für die Bauunterhaltung war also auch in diesen Fällen deutlich zu niedrig.
Sparen am falschen Platze
Solch „vordergründiges Sparen“ führt zwangsläufig dazu, dass der Zustand der Gebäude sich stetig verschlechtert. Als Folge hat sich in vielen Kommunen ein erheblicher Instandhaltungsstau aufgebaut, der sich kontinuierlich vergrößert und in seiner tatsächlichen Höhe vielfach unbekannt ist. Spätere Sanierungen ziehen in der Konsequenz erhöhte Ausgaben nach sich. Das ist kein wirtschaftliches Verwaltungshandeln.
Beispielsweise betrug im Jahr 2015 der Restbuchwert des Liegenschaftsvermögens einer Stadt mit über 40.000 Einwohnern 94,7 Millionen Euro. Der Wiederbeschaffungswert war nicht bekannt. Unter Berücksichtigung der Immobilienstruktur taxierte der Gutachter das Anlagevermögen auf einen Wiederbeschaffungswert von 190 Millionen Euro. Der aufgelaufene Instandhaltungsstau betrug zu diesem Zeitpunkt über 45 Millionen Euro. Für eine auskömmliche Bauunterhaltung wären zusätzlich dauerhaft 2,3 Millionen Euro jährlich an Bauunterhaltungsmitteln notwendig gewesen. Diese Mittel wurden aber nicht bereitgestellt. Die Kommune kann bis heute kein Konzept zum Abbau des Bauunterhaltungsstaus und der Sanierung der städtischen Liegenschaften vorweisen.
Fachpersonal für die Bauunterhaltung muss bereitgestellt werden
Ein weiteres Problem sind die nicht ausreichenden personellen Kapazitäten im Gebäudemanagement zur Umsetzung der Bauunterhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Bauunterhaltung setzt viele Detailkenntnisse über den kommunalen Gebäudebestand voraus. Diese Aufgaben müssen nach Auffassung des Gutachters von eigenen qualifizierten Mitarbeitern erledigt werden. Sie können nicht ausschließlich an freiberuflich tätige Architekten und Ingenieure übertragen werden. Die überwiegende Anzahl der geprüften Kommunalverwaltungen verfügte jedoch nicht über ausreichendes Fachpersonal in der Bauunterhaltung, um die notwendigen Bauunterhaltungsmittel in Höhe von 1,2 Prozent des Wiederbeschaffungswerts umsetzen zu können. Auch hier muss dringend nachgesteuert werden.
Folgekostenbetrachtungen sind wichtiger als Investitionskostenbeschlüsse
Die für die Gemeinden geltenden haushaltsrechtlichen Bestimmungen schreiben vor, nur die wirtschaftlichste Lösung zu verfolgen. Vor einer Investitionsentscheidung von erheblicher finanzieller Bedeutung sollen mehrere in Betracht kommende Möglichkeiten verglichen werden. Die wirtschaftlichste Lösung ist zu ermitteln, indem Alternativen erarbeitet und deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten und deren Folgekosten miteinander verglichen werden.
Für Bau- und Beschaffungsmaßnahmen erstellten die Kommunalverwaltungen nach den Feststellungen des Gutachters nur in Ausnahmefällen Folgekostenberechnungen und alternative Planungen. Haushaltsanmeldungen als Entscheidungsgrundlagen der Selbstverwaltung umfassten nur die Investitionskosten. Die über den Lebenszyklus einer Immobilie oder technischen Anlage auflaufenden Betriebs- und Folgekosten waren nicht bekannt. Die Beurteilung von Planungs- oder Beschaffungsalternativen war damit nicht möglich. Das ist unzureichend und muss sich ändern. Folgekostenberechnungen müssen zukünftig zu den Entscheidungsgrundlagen bei kommunalen Investitionsvorhaben gehören, sagt mit Nachdruck
Ihr
Gotthilf Steuerzahler, www.krisensicherinvestieren.com
Dieser Text stammt aus dem kostenlosen Newsletter Claus Vogt Marktkommentar.
