Viele Gebäude der öffentlichen Hand sind erkennbar in einem schlechten Zustand. Vielfach wurden in der Vergangenheit Ersatz- und Wartungsaufgaben wegen begrenzter Finanzmittel oder auf Grund niedriger Dringlichkeit verschoben. Derartige Unterlassungen bei der Instandhaltung führen zu einem vermehrten Auftreten von Baumängeln und technischen Störungen und verkürzen die Restnutzungsdauer der Gebäude.
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Der gesamte Immobilienbestand eines westdeutschen Bundeslandes wurde vor kurzem gutachtlich darauf untersucht, wie es um die Instandhaltung der Landesbauten bestellt ist. Wenig überraschend kam der Gutachter zu dem Befund, dass ein funktionierendes Instandhaltungsmanagement für das Immobilienvermögens des Landes nicht vorhanden ist.
Seit seiner Gründung im Jahr 2001 bewirtschaftet ein im Eigentum des Landes stehender Liegenschaftsbetrieb die Immobilien des Landes nach kaufmännischen Grundsätzen.
Mehr als 2000 Menschen sind in dem Betrieb beschäftigt, sie betreuen über 1200 Grundstücke mit knapp 4300 Gebäuden. Das Immobilienmanagement des Landes basiert auf dem Mieter-Vermieter-Modell. Der Liegenschaftsbetrieb vermietet die Gebäude an Hochschulen, Justiz, Justizvollzug, Polizei, Finanzverwaltung, Ministerien und weitere Landesbehörden, die ihm dafür eine Miete bezahlen. Durch das landesinterne Mietverhältnis soll die jährliche Immobiliennutzung des Landes bezifferbar und transparent werden.
Der Liegenschaftsbetrieb reagiert nur auf auftretende Mängel
Die Gebäude des Landes weisen ein hohes Durchschnittsalter mit einer Spanne von rund 30 bis rund 100 Jahren auf. Für den Werterhalt dieses Immobilienvermögens ist es unerlässlich, dass regelmäßig eine Instandhaltung vorgenommen wird. Tatsächlich aber verfährt der Liegenschaftsbetrieb bei der Instandhaltung nach der Strategie „Inspektion und Ausfall“. Das bedeutet, dass das Handeln des Liegenschaftsbetriebs nicht auf den Erhalt der baulichen Substanz, sondern erst bei auftretenden Mängeln oder Ausfällen auf eine Schadensbeseitigung gerichtet ist.
Nach Auffassung des Gutachters führt diese Art des Instandhaltungsmanagements zu einem Werteverzehr des Immobilienvermögens und einem Instandhaltungsstau. Der Gutachter hat eine ganzheitliche, langfristig angelegte Instandhaltungsstrategie empfohlen. In dieser sind sowohl administrative als auch technische Maßnahmen der Instandhaltung frühzeitig und fortlaufend zu planen und durchzuführen.
Keine realistische Ermittlung des Instandhaltungsbedarfs
Das Instandhaltungsbudget des Liegenschaftsbetriebs wurde aus Vergangenheitswerten und aus der voraussichtlichen jährlichen Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet und bildete somit nicht den wirklichen Instandhaltungsbedarf ab. Diese Vorgehensweise hatte z. B. im Jahr 2014, als der Betrieb in seiner Planung mit einem Verlust rechnete, zur Folge, dass von den geplanten Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von rund 525 Millionen Euro nur rund 291 Millionen Euro zur Auszahlung gelangten. Der Betrieb vertrat die Auffassung, dass die Instandhaltungsplanung die einzige gestalterische Größe sei, um einem Verlust entgegenwirken zu können. Ein ggf. höherer Instandhaltungsbedarf hätte sich dem Jahresabschlussergebnis unterzuordnen. Der Gutachter hat dies kritisiert, diese Praxis müsse dringend geändert werden.
Geplante Instandhaltungsmaßnahmen wurden in großem Umfang nicht ausgeführt
Der Gutachter stellte für den Zeitraum 2010 bis 2017 eine Abweichung von rund 535 Millionen Euro zwischen den geplanten und den tatsächlich verausgabten Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen fest Der Gutachter sah darin ein Anzeichen für einen Instandhaltungsstau in dem untersuchten Achtjahreszeitraum.
Der Liegenschaftsbetrieb beruft sich darauf, dass für ihn neben der Verpflichtung zur Instandhaltung der Immobilien auch die Verpflichtung zum wirtschaftlichen Handeln bestehe. Daher habe die Zentrale des Betriebs den Niederlassungen im Hinblick auf das finanzielle Gesamtergebnis Maßnahmen zur Kostensenkung vorgegeben. So wurden die Niederlassungen beispielsweise in einem Jahr angewiesen, nur begonnene Maßnahmen zur Abwehr von Gefahren für Leib und Leben sowie zur Einhaltung gesetzlicher Vorschriften umzusetzen. Der Gutachter hat den Liegenschaftsbetrieb gebeten darzulegen, was er bisher im Einzelnen unternommen habe, um einen objektiven Bedarf von Instandhaltungsmaßnahmen benennen zu können.
Alles soll besser werden, aber wann?
Die Rechts- und Fachaufsicht über den Liegenschaftsbetrieb führt das Finanzministerium des betreffenden Bundeslandes. Auf die geäußerte Kritik hat es ausgeführt, es teile die Zielsetzung, bei dem Liegenschaftsbetrieb ein funktionierendes Instandhaltungsmanagement zur Wertsicherung des Immobilienvermögens einzuführen bzw. voranzutreiben. Im Übrigen befinde sich der Liegenschaftsbetrieb noch in einer Phase der Konzeptionierung und Neugestaltung seiner Prozesse und Grundlagen.
Das Finanzministerium als Fachaufsicht werde die vom Gutachter geäußerte Kritik aufnehmen und bei der Bewertung der entsprechenden Konzepte als Maßstab anlegen. Vor dem Hintergrund, dass es den Liegenschaftsbetrieb schon seit 20 Jahren gibt, liebe Leserinnen und Leser, wird es langsam Zeit, ein funktionierendes Instandhaltungsmanagement für die Immobilien des in Rede stehenden Bundeslandes aufzubauen, sagt verärgert
Ihr
Gotthilf Steuerzahler
www.krisensicherinvestieren.com
Dieser Text stammt aus dem kostenlosen Newsletter Claus Vogt Marktkommentar.
