Im Jahr 2005 erwarb ein westdeutsches Bundesland einen Miteigentumsanteil von rund drei Vierteln an einem Schloss zusammen mit den im Schloss befindlichen Sammlungen für insgesamt 13,3 Millionen Euro. Vor dem Erwerb von Schloss und Sammlungen wurde keine umfassende Untersuchung durchgeführt, um die Höhe der voraussichtlichen Sanierungskosten des Schlosses zu ermitteln. Zum Zeitpunkt des Kaufs wurde der Sanierungsaufwand auf rund 560.000 Euro geschätzt. Schon vor Abschluss des Kaufvertrags gab es Hinweise auf weiteren Untersuchungsbedarf am Schloss. Der Kaufvertrag wurde abgeschlossen, ohne diesen Hinweisen nachzugehen.
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Seit dem Kauf investierte das Land insgesamt rund 3 Millionen Euro für die Unterhaltung bzw. Instandsetzung des Schlossgebäudes. Von diesem Geld wurden verschiedene Einzelmaßnahmen durchgeführt, u. a. eine provisorische brandschutztechnische Ertüchtigung. Eine grundlegende Sanierung, insbesondere zur Behebung der statischen Probleme und zur endgültigen Verbesserung des Brandschutzes, steht auch 15 Jahre nach dem Kauf noch aus.
Inzwischen wurde der Sanierungsbedarf des Schlosses umfassend ermittelt. Es zeichnet sich ein erheblicher Bedarf ab. Nach einem Gutachten vom Herbst 2019 werden die Kosten für die Sanierung voraussichtlich rund 20 Millionen Euro betragen.
Das Land muss die Sanierung des Schlosses fast allein bezahlen
Ein Miteigentumsanteil von rund einem Viertel der Liegenschaft verbunden mit dem Sondereigentum an einer Eigentumswohnung im Obergeschoss des Schlosses verblieb bei dem Verkäufer. Abweichend von der üblichen Aufteilung der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes wurde vereinbart, dass der Miteigentümer lediglich einen Pauschalbetrag für die Instandhaltung von 12.000 Euro pro Jahr zu zahlen hat. Von den zu erwartenden Sanierungskosten von 20 Millionen Euro hätte der Miteigentümer somit nach der getroffenen Pauschalvereinbarung bei einer Sanierungsdauer von fünf Jahren nicht rund ein Viertel, sondern weniger als ein halbes Prozent zu tragen.
Der Miteigentümer profitiert vom Wertzuwachs nach der Sanierung
Die geplanten Sanierungsarbeiten im Schloss führen zu einer Wertsteigerung des Schlosses, von der auch die dem Miteigentümer verbliebene Eigentumswohnung profitieren würde. Im Falle eines Verkaufs der Wohnung und des Miteigentumsanteils steht dem Land ein dinglich gesichertes Vorkaufsrecht zu. Macht das Land von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, müsste es für die nach der Sanierung wertvollere Eigentumswohnung einen voraussichtlich deutlich höheren Kaufpreis zahlen. Im Ergebnis würde das Land in diesem Fall für die Sanierung doppelt zahlen.
Alternative Lösungen wurden nicht geprüft
Um die Sammlungen im Schloss der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, gründete das Land zusammen mit der Stadt, in der sich das Schloss befindet, und dem Landkreis im Jahr 2005 eine Gesellschaft zum Betrieb des Museums. Die haushaltsrechtlich vorgeschriebene Prüfung, ob das Museum nicht besser und wirtschaftlicher auf andere Weise als durch eine Gesellschaft betrieben werden könnte, erfolgte nicht. Dabei hätte es nahegelegen zu untersuchen, ob die Staatliche Schlösserverwaltung des Landes diese Aufgabe übernehmen könnte. Die Staatliche Schlösserverwaltung betreut 50 historische Stätten in diesem Bundesland.
Das Land zahlt auch für den Museumsbetrieb
Nach der ursprünglichen Konzeption waren Zahlungen des Landes für den Museumsbetrieb nicht vorgesehen. Vielmehr sollten diese Ausgaben, soweit sie nicht durch Ticketverkäufe und Einnahmen aus dem Museumsshop finanziert werden konnten, durch die Stadt und den Kreis abgedeckt werden. Die jährlichen Besucherzahlen blieben mit durchschnittlich 21.000 jedoch deutlich hinter den erwarteten 100.000 Besuchern zurück. Die Betriebsgesellschaft war von Anfang an nicht in der Lage, ihre Ausgaben selbst zu decken. Entgegen den vertraglichen Verpflichtungen leisteten die Stadt und der Kreis keine Zahlungen zur Sicherstellung des Museumsbetriebs. Vielmehr unterstützte das Land die Gesellschaft zwischen den Jahren 2008 und 2019 durch stetig steigende Zuschüsse mit insgesamt rund 1,9 Millionen Euro.
Fehler wie beim Ankauf des Schlosses sollen nicht wieder vorkommen
Als Kritik am Ankauf des Schlosses laut wurde, hat das Land sich einsichtig gezeigt. In Zukunft werde in vergleichbaren Fällen im Vorfeld eine Gesamtbestandsanalyse durchgeführt werden. Durch eine Anpassung der bestehenden Vereinbarung soll sichergestellt werden, dass ein etwaiger Wertzuwachs im Falle des Verkaufs der Eigentumswohnung dem Land zufließt. Eine Überführung der Betriebsgesellschaft in die Staatliche Schlösserverwaltung wird erwogen.
Nicht bekannt wurde, ob das Land mit dem Miteigentümer verhandelt, um eine geänderte Aufteilung des Sanierungsaufwands zu erreichen. Auch war nichts davon zu hören, dass die Verantwortlichen, welche die für das Land so überaus nachteiligen Verträge abgeschlossen haben, in irgendeiner Form zur Rechenschaft gezogen werden. Sind ja alles nur Steuergelder, mögen sich die Verantwortlichen gedacht haben, liebe Leserinnen und Leser, sagt erbost
Ihr
Gotthilf Steuerzahler
www.krisensicherinvestieren.com
Dieser Text stammt aus dem kostenlosen Newsletter Claus Vogt Marktkommentar.
