Der deutsche Immobilienkonzern Deutsche Wohnen SE (ISIN: DE000A0HN5C6) ist bei der breiten Mieterbevölkerung in etwa so beliebt wie RWE bei Greta Thunberg oder die Deutsche Bahn bei Pendlern und Reisenden. Viele Mieter fühlen sich durch die massive auf Rendite getrimmte Wohnungsmarktpolitik mittlerweile in ihrer Existenz bedroht und fordern eine Enteignung. Dieses Szenario war jedoch von Anfang an so unrealistisch und offensichtlich verfassungsfeindlich, dass sich Aktionäre getrost zurücklehnen konnten.
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Das hat sich jedoch mit der Ankündigung eines Mietdeckels durch den Berliner Senat Anfang Juni schlagartig geändert. Der Kurseinbruch der letzten Wochen war der größte seit fast 10 Jahren. Für die Aktie bedeutet das mittel- und langfristig nichts Gutes. Anleger spüren, dass der Wind auf dem Immobilienmarkt gedreht haben könnte …
Hauseigner Mietendeckel nicht mehr als "Social Washing"
Die Deutsche Wohnen hat ein massives Imageproblem. Ähnlich wie der Nestlé-Konzen, der sich mit Wasser in Entwicklungsländern bereichert, spekuliert die Deutsche Wohnen mit Wohnungen. Wohnen ist für viele Menschen ein Grundbedürfnis, mit dem nicht spekuliert werden dürfe. So die Argumentation. Deshalb geht der Vorstand der Deutsche Wohnen, Michael Zahn, jetzt in die Offensive und will zum 1. Juli 2019 einen eigenen internen Mietendeckel einführen und die Miete auf 30 Prozent des Einkommens deckeln.
So schön die Idee für Mieter auch klingen mag, die Deutsche Wohnen SE ist kein Wohlfahrtsverein, sondern ein börsennotiertes Unternehmen, das nach maximalen Gewinnen strebt und in erster Linie seinen Aktionären verpflichtet ist. Vor diesem Hintergrund dürfte die Ankündigung von Herrn Zahn eher der Versuch sein das eigene negative Image aufzupolieren.
Mietendeckel: Büchse der Pandora ist geöffnet
Die Aktie der Deutsche Wohnen ist charttechnisch mittlerweile deutlich angeschlagen. Und das, obwohl hinsichtlich eines Mietendeckels konkret ja noch gar nichts passiert ist. Es gibt bisher nicht einmal ein ausformuliertes Gesetz. Allein die Ankündigung von Katrin Lompscher (Die Linke) hat aber gereicht, um die Aktionäre massiv zu verunsichern. Anleger haben oftmals einen guten Riecher, wenn es um Trendwenden ihres Unternehmens geht. Denn der Mietendeckel könnte sogar bundesweit eingeführt werden. In Brandenburg wird jetzt auch darüber diskutiert und die SPD in Sachsen nimmt den Mietendeckel in ihr Wahlprogramm auf.
Die Büchse der Pandora ist also geöffnet. Der Wind am deutsche Immobilienmarkt könnte damit nach einem 10 Jahre anhaltenden Boom gedreht haben. Die Aktienkurse vieler Immobilienkonzerne deuten das zumindest an.
Deutsche Wohnen charttechnisch angeschlagen: Kursziel 25 EUR
Bei der Deutsche Wohnen im Speziellen scheint der erste Ausverkauf kurz vor dem Ende zu stehen. Der Aktienkurs ist auf Wochenbasis mittlerweile überverkauft (RSI bei fast 30), was zuletzt Ende 2008 der Fall war. Ab einem direkten Test der ersten grünen Unterstützungslinie (ca. 32,18/32,91 EUR), könnte es von dort aus also erst einmal wieder aufwärts gehen.
Der Aktienkurs könnte aber – ähnlich wie die Mieten – zukünftig gedeckelt bleiben. Bei ca. 38,18/38,91 EUR verläuft eine sehr wichtige Widerstandszone, die bei anhaltender Marktschwäche und vor allem bei weiteren konkreten staatlichen Eingriffen in den Wohnungsmarkt eine unüberwindbare Hürde.
Es ist heute schon absehbar, dass dieser Bereich für lange Zeit nicht mehr überwunden werden wird. Und selbst wenn, dann steht einer neuen nachhaltigen Aufwärtsbewegung zusätzlich der übergeordnete Abwärtstrend seit dem Jahr 2006 im Weg, der bei ca. 42 EUR verläuft. Des Weiteren könnte sich nach einem Scheiteren an der besagten Widerstandszone ein weitere Abwärtswelle zürück auf ca. 25 EUR anbahnen.
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Folgen für die reale Immobilienwirtschaft
Auch wenn diese ganze Diskussion rund um den Mietendeckel noch unausgegoren scheint und auch die Frage nach der Verfassungskonformität nach offen ist, so deutet die Aktie der Deutsche Wohnen bereits jetzt einen Trendwechsel an. Die Aktienmärkte und Aktien besitzen in der Regel eine Vorlaufzeit von ca. 6 bis 9 Monaten. Wenn also der DAX zum Beispiel in einen Crash übergeht, wirkt sich das ein halbes Jahr später negativ auf die deutsche Konjunktur. Siehe dazu die aktuelle Diskussion um eine mögliche Rezession in Deutschland, der von Mai bis Dezember 2018 ein DAX-Einbruch von 22 % einherging.
So ähnlich wird es auch bei Immobilienaktien und dem Immobilienmarkt als Ganzes sein. Ende 2019/Anfang 2020 dürften hier voraussichtlich weitere Entspannungssignale seitens der Miet- und Immobilienpreise kommen. Diese möglicherweise positive Entwicklung für Mieter und Käufer wird sicher nicht in der Zerstörung der Deutsche Wohnen münden. Dennoch sollten sich Anleger und Aktionäre darauf einstellen, dass die fetten Jahre in diesem Sektor sehr wahrscheinlich vorbei sind.
Offenlegung gemäß §34b WpHG wegen möglicher Interessenkonflikte: Der Autor ist in dem besprochenen Wertpapier derzeit nicht investiert. Die bereitgestellten Informationen spiegeln lediglich die persönliche Meinung des Autors wider, stellen keine Anlageberatung oder Aufforderung zu Wertpapiergeschäften dar und können eine individuelle anleger- und anlagengerechte Beratung nicht ersetzen.
Viele Grüße,
Ihr Robert Schröder
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