In vielen Städten Deutschlands herrscht seit geraumer Zeit eine angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt. Die Ursachen hierfür sind vielfältig. Tendenziell wird zu wenig neuer Wohnraum geschaffen, was auf stetig steigende Baukosten und die hohe Auslastung der Bauwirtschaft zurückzuführen ist. Weiterhin hat die öffentliche Hand durch immer höhere Baustandards (aus Gründen des Umwelt- und Klimaschutzes) und durch eine zu geringe Bereitstellung von Bauland kräftig zu den Problemen des Wohnungsmarktes beigetragen. Außerdem hat sich die Bevölkerungszahl unseres Landes in den letzten Jahren völlig überraschend erhöht, was mit Entscheidungen der Politik zusammenhängt.
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Aber der Staat verfolgt ja viele Ziele, die durchaus im Widerspruch zu einander stehen können. So sieht es der Staat von jeher als seine Aufgabe an, Menschen zu unterstützen, die sich auf dem Wohnungsmarkt nicht aus eigener Kraft mit angemessenem Wohnraum versorgen können. Früher sprach man von sozialem Wohnungsbau, seit einigen Jahren hat sich die Bezeichnung soziale Wohnraumförderung durchgesetzt.
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Dabei geht es sowohl um die Bereitstellung preiswerter Mietwohnungen als auch um die Unterstützung bei der Bildung selbst genutzten Wohneigentums. Alle Bundesländer stellen Jahr für Jahr hohe Summen insbesondere für den Bau und die Modernisierung von Mietwohnraum zur Verfügung, teilweise als Darlehen, teilweise als Zuschüsse.
Die Fördermittel in einem Bundesland wurden deutlich erhöht
Wie steht es derzeit um die soziale Wohnraumförderung, in welchem Umfang trägt sie dazu bei, der problematischen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt entgegen zu wirken? Ein aktuelles Gutachten aus einem kleineren Bundesland eröffnet dazu interessante Einblicke. Nach diesem Gutachten hat das Land die für den sozialen Mietwohnungsbau zur Verfügung gestellten Mittel in den letzten Jahren deutlich erhöht, von früher rund 50 Millionen Euro im Jahr auf nunmehr rund 190 Millionen Euro. Dies entspricht der Entwicklung auch in anderen Bundesländern.
Nachdem die soziale Wohnraumförderung für die Politik jahrelang keinerlei Priorität hatte, findet nunmehr ein Umsteuern statt. Allerdings wurden die von dem erwähnten Bundesland bereit gestellten Fördermittel im Durchschnitt nur zu einem Drittel in Anspruch genommen, und zwar vor der Mittelerhöhung wie auch danach. Die potentiellen Empfänger hatten offensichtlich trotz der staatlichen Förderung wenig Lust, sozial gebundene Mietwohnungen zu errichten.
Die Zahl der Sozialwohnungen wird weiter zurückgehen
Immerhin wurden in den Jahren 2017 und 2018 in dem Bundesland annähernd 1000 geförderte Mietwohnungen fertiggestellt, die der Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen. Diesen Zugängen steht jedoch ein viel größerer Rückgang der gebundenen Mietwohnungen gegenüber. Die Zahl der Sozialwohnungen verringerte sich in dem betreffenden Bundesland von 2006 bis 2016 von rund 77.000 auf weniger als 60.000 Einheiten. Bis 2032 wird der Wohnungsbestand nach Einschätzung des zuständigen Landesministeriums auf knapp 28.000 Einheiten sinken. Diese Entwicklung geht auf den geringen Mitteleinsatz für den sozialen Wohnungsbau in früheren Zeiten zurück und lässt sich nicht kurzfristig umkehren.
Die bisherigen Instrumente reichen nicht aus
Die Verfasser des erwähnten Gutachten haben hierzu ausgeführt, es erscheine fraglich, ob die bisherigen Instrumentarien und die Modifizierungen bei der Förderung ausreichen, um dem Abbau des Bestands an gebundenen Mietwohnungen wirksam entgegenzutreten. Daher sollte verstärkt darauf hingewirkt werden, dass beispielsweise bei der Ausweisung von neuem Bauland, der Nachverdichtung von Wohngebieten, der Revitalisierung von Brachflächen und der Schließung von Baulücken der Bedarf an Sozialwohnungen berücksichtigt wird. Darüber hinaus könnte das Potenzial, Sozialwohnungen kommunaler Wohnungsbaugesellschaften auch nach dem Auslaufen der Belegungsbindung weiterhin an Personen mit Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten, bei entsprechender satzungsrechtlicher Ausrichtung genutzt werden.
Der Bedarf an kleinen Wohnungen ist am dringendsten
Wohnungssuchende benötigen einen von der Kommune auszustellenden Wohnberechtigungsschein, um eine Sozialwohnung beziehen zu können. Die Ausstellung ist im Wesentlichen daran geknüpft, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten und angemessene Wohnungsgrößen eingehalten werden. Aus den Angaben in den Wohnberechtigungsscheinen lassen sich Erkenntnisse über die Einkommensverhältnisse sowie über die nachgefragten Wohnungsgrößen gewinnen. Im Zuge der erwähnten Untersuchung hat der Gutachter rund 40.000 Wohnberechtigungsscheine ausgewertet, die in den Jahren 2012 bis 2016 ausgestellt worden waren. Die Auswertung ergab, dass insbesondere ein Bedarf an kleinen und preiswerten Wohnungen bestand. Knapp 60 Prozent der Antragsteller benötigten Ein- oder Zweizimmerwohnungen.
Das Land will einen zusätzlichen Förderanreiz prüfen
Der Bedarf an kleinen bezahlbaren Wohnungen für einkommensschwache Haushalte wird aufgrund der demografischen Entwicklung und der wachsenden Zahl der Haushalte in Zukunft noch zunehmen. Die Errichtung kleiner Wohnungen ist bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche erfahrungsgemäß mit höheren Kosten verbunden als der Bau größerer Wohnungen. Daher ist die Errichtung von kleinen Wohnungen für Investoren und Wohnungsbauunternehmen weniger attraktiv.
Das hier in Rede stehende Land will nun die Schaffung eines zusätzlichen Förderanreizes für den Bau kleinerer Wohnungen prüfen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es durchaus neue Ansätze gibt, wie der Staat mit Hilfe der sozialen Wohnraumförderung der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt in gewissem Umfang entgegen wirken kann. Aber die Fehler der Vergangenheit, als lange Jahre nicht genug für den sozialen Wohnungsbau getan wurde, lassen sich nicht so schnell wieder beseitigen, liebe Leserinnen und Leser, sagt mit Bedauern
Ihr
Gotthilf Steuerzahler
www.krisensicherinvestieren.com
Dieser Text stammt aus dem kostenlosen Newsletter Claus Vogt Marktkommentar.
