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Unzulängliches Gebäudemanagement vieler Kommunen
Der Gebäudebestand einer Kommune umfasst im Wesentlichen Rathaus, Feuerwehrzentrale, Schulen, Sporthallen, Kindertagesstätten und Veranstaltungs- und Behördengebäude. Viele Kommunen haben in der Vergangenheit zu wenig Geld in die Bauunterhaltung ihrer Gebäude gesteckt. Als Folge hat sich vielerorts ein erheblicher Instandhaltungsstau aufgebaut. Eine Untersuchung durch einen Gutachter aus jüngster Zeit, in die alle Städte und Landkreise eines kleineren Bundeslandes einbezogen waren, belegt diese ungute Entwicklung. Gebäude und Anlagen verursachen bei der Errichtung einmalige Investitionskosten. Der anschließende Betrieb hat dann langfristig und regelmäßig anfallende Kosten zur Folge. Diese müssen die Kommunen über die Nutzungsdauer des Projekts finanzieren. Für kommunale Immobilien wird die Nutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren und mehr, für deren gebäudetechnische Anlagen zwischen 15 und 25 Jahren und für Ampel- und Straßenbeleuchtungsanlagen mit 30 Jahren angesetzt. Die jährlichen Folgekosten betragen etwa 10 Prozent der Investitionskosten. Dies bedeutet, dass alle 10 Jahre erneut Kosten in Höhe der ursprünglichen Investitionssumme anfallen. Die ursprünglichen Investitionskosten werden somit über die Nutzungsdauer des Objekts um ein Vielfaches überschritten. Für Investitionsentscheidungen ist es daher zwingend notwendig, die gesamten Folgekosten mit einzubeziehen. Bauunterhaltung auskömmlich finanzieren Die regelmäßige Bauunterhaltung kommunaler Gebäude dient dazu, deren Funktionsfähigkeit zu sichern und den Wert des kommunalen Vermögens zu erhalten. Die Basis für die Berechnung einer auskömmlichen Finanzierung der Bauunterhaltung bilden die Wiederbeschaffungswerte. Die Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement (KGSt) empfiehlt, für eine auskömmliche Bauunterhaltung mindestens 1,2 Prozent des Wiederbeschaffungswerts des Gebäudeportfolios bereitzustellen. Damit kann dauerhaft der ordnungsgemäße Erhalt der Gebäude gewährleistet werden. Bei der erwähnten Untersuchung hat der Gutachter festgestellt, dass viele Kommunen deutlich unterhalb dieses Werts bleiben. Der Großteil der Kommunen wandte zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Wiederbeschaffungswerts auf. Eine Stadt stellte gerade einmal 0,53 Prozent des Wiederbeschaffungswerts für die Unterhaltung ihrer kommunalen Liegenschaften zur Verfügung. 4 Kommunen meldeten Ansätze für die Bauunterhaltung, die signifikant oberhalb der KGSt-Empfehlung lagen. Bei näherem Hinsehen stellte der Gutachter allerdings fest, dass die als Bauunterhaltung deklarierten Ausgaben dieser Kommunen auch Finanzmittel zur Behebung von Mängeln aufgrund unterlassener Bauunterhaltung umfassten. Die tatsächliche Mittelbereitstellung für die Bauunterhaltung war also auch in diesen Fällen deutlich zu niedrig. Sparen am falschen Platze Solch „vordergründiges Sparen“ führt zwangsläufig dazu, dass der Zustand der Gebäude sich stetig verschlechtert. Als Folge hat sich in vielen Kommunen ein erheblicher Instandhaltungsstau aufgebaut, der sich kontinuierlich vergrößert und in seiner tatsächlichen Höhe vielfach unbekannt ist. Spätere Sanierungen ziehen in der Konsequenz erhöhte Ausgaben nach sich. Das ist kein wirtschaftliches Verwaltungshandeln. Beispielsweise betrug im Jahr 2015 der Restbuchwert des Liegenschaftsvermögens einer Stadt mit über 40.000 Einwohnern 94,7 Millionen Euro. Der Wiederbeschaffungswert war nicht bekannt. Unter Berücksichtigung der Immobilienstruktur taxierte der Gutachter das Anlagevermögen auf einen Wiederbeschaffungswert von 190 Millionen Euro. Der aufgelaufene Instandhaltungsstau betrug zu diesem Zeitpunkt über 45 Millionen Euro. Für eine auskömmliche Bauunterhaltung wären zusätzlich dauerhaft 2,3 Millionen Euro jährlich an Bauunterhaltungsmitteln notwendig gewesen. Diese Mittel wurden aber nicht bereitgestellt. Die Kommune kann bis heute kein Konzept zum Abbau des Bauunterhaltungsstaus und der Sanierung der städtischen Liegenschaften vorweisen. Fachpersonal für die Bauunterhaltung muss bereitgestellt werden Ein weiteres Problem sind die nicht ausreichenden personellen Kapazitäten im Gebäudemanagement zur Umsetzung der Bauunterhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Bauunterhaltung setzt viele Detailkenntnisse über den kommunalen Gebäudebestand voraus. Diese Aufgaben müssen nach Auffassung des Gutachters von eigenen qualifizierten Mitarbeitern erledigt werden. Sie können nicht ausschließlich an freiberuflich tätige Architekten und Ingenieure übertragen werden. Die überwiegende Anzahl der geprüften Kommunalverwaltungen verfügte jedoch nicht über ausreichendes Fachpersonal in der Bauunterhaltung, um die notwendigen Bauunterhaltungsmittel in Höhe von 1,2 Prozent des Wiederbeschaffungswerts umsetzen zu können. Auch hier muss dringend nachgesteuert werden. Folgekostenbetrachtungen sind wichtiger als Investitionskostenbeschlüsse Die für die Gemeinden geltenden haushaltsrechtlichen Bestimmungen schreiben vor, nur die wirtschaftlichste Lösung zu verfolgen. Vor einer Investitionsentscheidung von erheblicher finanzieller Bedeutung sollen mehrere in Betracht kommende Möglichkeiten verglichen werden. Die wirtschaftlichste Lösung ist zu ermitteln, indem Alternativen erarbeitet und deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten und deren Folgekosten miteinander verglichen werden. Für Bau- und Beschaffungsmaßnahmen erstellten die Kommunalverwaltungen nach den Feststellungen des Gutachters nur in Ausnahmefällen Folgekostenberechnungen und alternative Planungen. Haushaltsanmeldungen als Entscheidungsgrundlagen der Selbstverwaltung umfassten nur die Investitionskosten. Die über den Lebenszyklus einer Immobilie oder technischen Anlage auflaufenden Betriebs- und Folgekosten waren nicht bekannt. Die Beurteilung von Planungs- oder Beschaffungsalternativen war damit nicht möglich. Das ist unzureichend und muss sich ändern. Folgekostenberechnungen müssen zukünftig zu den Entscheidungsgrundlagen bei kommunalen Investitionsvorhaben gehören, sagt mit Nachdruck Ihr Gotthilf Steuerzahler, www.krisensicherinvestieren.com Dieser Text stammt aus dem kostenlosen Newsletter Claus Vogt Marktkommentar.
01.12.2019
Negativzinsen: Wie tief wird es gehen? 3, 4 oder gar Minus 5 %?
Schneller als befürchtet ist jetzt schon eine Prognose aus unserem aktuellen Bestseller eingetroffen: Die Volksbank Raiffeisenbank Fürstenfeldbruck erhebt als erste Bank in Deutschland Strafzinsen in Höhe von 0,5 Prozent auf das Guthaben von Tagesgeldkonten. Und das bereits ab dem ersten Cent. Dies ist leider erst der Anfang. In Zukunft werden uns Strafzinsen von minus vier bis minus fünf Prozent blühen, wenn wir weiterhin an dem zum Scheitern verurteilten Währungsexperiment Euro festhalten. Als wir vor vielen Jahren vor Negativzinsen gewarnt haben, wurden wir belächelt. Heute ist den meisten das Lachen vergangen, denn unsere Prognose ist bittere Realität geworden. Obendrein hatten bereits 2016 – vor der Zinsabsenkung der EZB auf 0 Prozent – in unserem dritten Buch Kapitalfehler geschrieben, dass die Eurozone, um zu überleben, langfristig Negativzinsen zwischen −4 und −7 Prozent benötigt. Heute sind wir auf dem besten Weg dahin. Hierzu waren wir auch zu Gast in einem Beitrag von Report München in der ARD. Das Gestammel des EZB-Vertreters spricht Bände. Globaler Schuldenirrsinn Unternehmen und Staaten sind süchtig nach der Droge billigem Geld. Staats- und Unternehmensanleihen steigen auf immer neue Rekordhöhen. Staaten verschulden sich im Rekordtempo. Dank immer niedrigerer Zinsen werden immer mehr Schulden gemacht. Die Verschuldung von Unternehmen wächst kontinuierlich. Sie investieren mit den aufgenommenen Krediten allerdings nicht etwa in Forschung, Entwicklung und Wachstum, sondern in Aktienrückkaufprogramme. Über 17 Billionen Dollar an Staatsanleihen global negativ verzinst Über 17 Billionen Dollar an Staatsanleihen werden global bereits negativ verzinst. Dies bedeutet, dass Staaten dafür bezahlt werden, Schulden zu machen. Sie werden also dafür belohnt, sich immer weiter zu verschulden. Das betrifft 27 Prozent aller Staatsanleihen weltweit. Die Tendenz ist stark steigend. Insgesamt sind über 50 Prozent der europäischen Anleihen negativ verzinst. Alle deutschen Anleihen bis zu 30 Jahre sind komplett negativ verzinst. Deutschland zahlt mittlerweile kein Geld mehr für seine Schulden, sondern bekommt welches dazu: 2 Euro pro 1.000 Euro, die ihm über zehn Jahre geliehen werden. Dies ist im Übrigen auch ein Grund, warum die Staatsverschuldung sinkt. Neues EZB-Aufkaufprogramm wird Wahnsinn beschleunigen Mit dem neuen Aufkaufprogramm seit dem 1. November 2019 (20 Milliarden Euro pro Monat – vorerst!) wird diese kranke Entwicklung weitergehen und die Zinsen der Anleihen werden weiter sinken. Somit haben die Staaten keinerlei Anreiz, ihre Schulden zu reduzieren. Stattdessen werden sie ihre Verschuldung weiter in die Höhe treiben. Der Beweis dafür, dass Negativzinsen als Anreiz für Haushaltsdisziplin eher kontraproduktiv sind, ist das faktisch bankrotte Italien. 15 Prozent aller Unternehmen in Europa sind Zombieunternehmen Im Bereich der Unternehmensanleihen ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Weltweit sind 10 Prozent negativ verzinst. Tendenz ebenfalls stark steigend. Laut BIS – Bank für Internationalen Zahlungsausgleich – sind bereits 15 Prozent aller Unternehmen in Europa sogenannte Zombieunternehmen, die nur aufgrund des billigen Geldes noch am Leben sind. Bei der nächsten kommenden Rezession werden die Zentralbanken panisch alle Schleusen öffnen, den Zins weiter ins Minus drücken und ohne Ende Geld drucken, um verzweifelt das ganze System zu retten. Rezession wird kommen und Zinsen werden weiter sinken Der ehemalige EZB-Chef Draghi verkündete im Juni 2019: »Sollte sich der Wirtschaftsausblick nicht bessern, ist eine zusätzliche Zinslockerung notwendig.« Wir sind davon überzeugt, dass sich die wirtschaftliche Lage nicht verbessern wird. Bei den wichtigsten Zentralbanken werden Zinssenkungen und neue Aufkaufprogramme erwartet. Auslöser ist die sich am Horizont abzeichnende Rezession. Wenn diese heftig ausfällt – wovon wir ausgehen –, dann zeigt die Vergangenheit, dass die Zentralbanken die Zinsen um etwa 400 bis 500 Basispunkte (4 bis 5 Prozent) senken müssen, um die Rezession zu stoppen. Das wirft folgendes Problem auf: Die EZB besitzt nicht so viel Spielraum. In der Eurozone liegt der Zinssatz bekanntermaßen bei 0 Prozent. Das bedeutet, wir werden Negativzinsen sehen. Wir hatten schon 2016 – vor der Zinsabsenkung der EZB auf 0 Prozent geschrieben, dass die Eurozone, um zu überleben, langfristig Negativzinsen zwischen −4 und −7 Prozent benötigt. Genau das wird bald eintreten. Natürlich wird dies schrittweise geschehen, damit keine Panik unter der Bevölkerung ausbricht. Um einen Ansturm auf die Banken zu verhindern, wird man entweder das Bargeld verbieten (eher unwahrscheinlich) oder das Bargeld genau so negativ besteuern wie das Geld auf den Konten. Wenn man zum Beispiel 4 Prozent Negativzins auf dem Konto bezahlt, dann wird das Bargeld ebenfalls mit 4 Prozent negativ verzinst. Unter dem Euro werden wir nie wieder erheblich steigende Zinsen sehen Bekanntlich ist der Euro viel zu stark für Südeuropa und viel zu schwach für Deutschland. Anstatt Europa zu einen trennt er es. Wer weiterhin krampfhaft an dem zum Scheitern verurteilten Währungsexperiment Euro festhält, darf sich niemals über fehlende Zinsen sowie explodierende Immobilienpreise und Mieten beschweren. So lange wir in Deutschland den Euro haben, werden die Sparer weiter rasiert und die Immobilienblase weiter aufgepumpt und zwar bis zum bitteren Ende. Raus aus Staatsanleihen – Rein in Sachwerte Wir befinden uns in einer Zeitenwende – auch bei den Anleihen. Wer jetzt Sicherheit sucht und denkt, dass Staaten diese gewähren, wird enttäuscht werden. Anleihen sind Investments in Schulden in der Hoffnung, dass diese Schulden von den Steuerzahlern der Staaten zurückbezahlt werden. Erschwerend kommt hinzu, dass diese von sicheren Ländern und Unternehmen negativ verzinst werden, und dieser Trend nimmt zu. Wir sind am Ende eines Konjunkturzyklus (Boom). Wir erleben ein letztes Aufbäumen. Der Trend in puncto Negativzinsen ist nicht mehr zu stoppen. Wir erwarten negative Zinsen auf breiter Front. Diese werden nicht nur Banken, Versicherungen und Sparer belasten, sondern Investmentprodukte wie Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträge, Festgeldkonten und so weiter. Zusätzlich werden sie dazu führen, dass die finanzielle Repression gegen uns Bürger immer stärker vorangetrieben wird. Mit Christine Lagarde als EZB-Chefin dürfen wir uns auf einige Einschränkungen, Verbote und Steuern gefasst machen, um das System am Leben zu erhalten. Für Anleger heißt die Devise mehr denn je: raus aus Papier- und rein in Sachwerte. Je mehr Geld gedruckt wird, desto mehr kaufen nicht nur die Notenbanken Gold – weil sie offenkundig nicht mehr an ihr eigenes Produkt (ungedecktes Geld) glauben – sondern hoffentlich auch Sie. Die Gelddrucker von der EZB können unendlich viel Euros aber keine Unze Gold oder Silber, kein Hektar Land, keine Immobilie und auch keine Flasche Whisky drucken. Über die Autoren – www.friedrich-weik.de Matthias Weik und Marc Friedrich sind Ökonomen, vierfache Bestsellerautoren und Gründer der Honorarberatung FRIEDRICH&WEIK VERMÖGENSSICHERUNG für Privatpersonen und Unternehmen, sowie Initiatoren des täglich handelbaren offenen Sachwertfonds, dem Friedrich & Weik Wertefonds. Gemeinsam schrieben sie die Bestseller "Der größte Raubzug der Geschichte" (erfolgreichstes Wirtschaftsbuch 2013); "Der Crash ist die Lösung" (erfolgreichstes Wirtschaftsbuch 2014); "Kapitalfehler" und "Sonst knallt's!". Am 31.10.2019 ist ihr ihr fünftes Buch „Der größte Crash aller Zeiten“ erschienen, das bereits jetzt aktueller Bestseller (Platz 1 Spiegel Bestsellerliste) ist.
26.11.2019
