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Unzulängliches Gebäudemanagement vieler Kommunen
Der Gebäudebestand einer Kommune umfasst im Wesentlichen Rathaus, Feuerwehrzentrale, Schulen, Sporthallen, Kindertagesstätten und Veranstaltungs- und Behördengebäude. Viele Kommunen haben in der Vergangenheit zu wenig Geld in die Bauunterhaltung ihrer Gebäude gesteckt. Als Folge hat sich vielerorts ein erheblicher Instandhaltungsstau aufgebaut. Eine Untersuchung durch einen Gutachter aus jüngster Zeit, in die alle Städte und Landkreise eines kleineren Bundeslandes einbezogen waren, belegt diese ungute Entwicklung. Gebäude und Anlagen verursachen bei der Errichtung einmalige Investitionskosten. Der anschließende Betrieb hat dann langfristig und regelmäßig anfallende Kosten zur Folge. Diese müssen die Kommunen über die Nutzungsdauer des Projekts finanzieren. Für kommunale Immobilien wird die Nutzungsdauer in der Regel mit 50 Jahren und mehr, für deren gebäudetechnische Anlagen zwischen 15 und 25 Jahren und für Ampel- und Straßenbeleuchtungsanlagen mit 30 Jahren angesetzt. Die jährlichen Folgekosten betragen etwa 10 Prozent der Investitionskosten. Dies bedeutet, dass alle 10 Jahre erneut Kosten in Höhe der ursprünglichen Investitionssumme anfallen. Die ursprünglichen Investitionskosten werden somit über die Nutzungsdauer des Objekts um ein Vielfaches überschritten. Für Investitionsentscheidungen ist es daher zwingend notwendig, die gesamten Folgekosten mit einzubeziehen. Bauunterhaltung auskömmlich finanzieren Die regelmäßige Bauunterhaltung kommunaler Gebäude dient dazu, deren Funktionsfähigkeit zu sichern und den Wert des kommunalen Vermögens zu erhalten. Die Basis für die Berechnung einer auskömmlichen Finanzierung der Bauunterhaltung bilden die Wiederbeschaffungswerte. Die Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement (KGSt) empfiehlt, für eine auskömmliche Bauunterhaltung mindestens 1,2 Prozent des Wiederbeschaffungswerts des Gebäudeportfolios bereitzustellen. Damit kann dauerhaft der ordnungsgemäße Erhalt der Gebäude gewährleistet werden. Bei der erwähnten Untersuchung hat der Gutachter festgestellt, dass viele Kommunen deutlich unterhalb dieses Werts bleiben. Der Großteil der Kommunen wandte zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Wiederbeschaffungswerts auf. Eine Stadt stellte gerade einmal 0,53 Prozent des Wiederbeschaffungswerts für die Unterhaltung ihrer kommunalen Liegenschaften zur Verfügung. 4 Kommunen meldeten Ansätze für die Bauunterhaltung, die signifikant oberhalb der KGSt-Empfehlung lagen. Bei näherem Hinsehen stellte der Gutachter allerdings fest, dass die als Bauunterhaltung deklarierten Ausgaben dieser Kommunen auch Finanzmittel zur Behebung von Mängeln aufgrund unterlassener Bauunterhaltung umfassten. Die tatsächliche Mittelbereitstellung für die Bauunterhaltung war also auch in diesen Fällen deutlich zu niedrig. Sparen am falschen Platze Solch „vordergründiges Sparen“ führt zwangsläufig dazu, dass der Zustand der Gebäude sich stetig verschlechtert. Als Folge hat sich in vielen Kommunen ein erheblicher Instandhaltungsstau aufgebaut, der sich kontinuierlich vergrößert und in seiner tatsächlichen Höhe vielfach unbekannt ist. Spätere Sanierungen ziehen in der Konsequenz erhöhte Ausgaben nach sich. Das ist kein wirtschaftliches Verwaltungshandeln. Beispielsweise betrug im Jahr 2015 der Restbuchwert des Liegenschaftsvermögens einer Stadt mit über 40.000 Einwohnern 94,7 Millionen Euro. Der Wiederbeschaffungswert war nicht bekannt. Unter Berücksichtigung der Immobilienstruktur taxierte der Gutachter das Anlagevermögen auf einen Wiederbeschaffungswert von 190 Millionen Euro. Der aufgelaufene Instandhaltungsstau betrug zu diesem Zeitpunkt über 45 Millionen Euro. Für eine auskömmliche Bauunterhaltung wären zusätzlich dauerhaft 2,3 Millionen Euro jährlich an Bauunterhaltungsmitteln notwendig gewesen. Diese Mittel wurden aber nicht bereitgestellt. Die Kommune kann bis heute kein Konzept zum Abbau des Bauunterhaltungsstaus und der Sanierung der städtischen Liegenschaften vorweisen. Fachpersonal für die Bauunterhaltung muss bereitgestellt werden Ein weiteres Problem sind die nicht ausreichenden personellen Kapazitäten im Gebäudemanagement zur Umsetzung der Bauunterhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Bauunterhaltung setzt viele Detailkenntnisse über den kommunalen Gebäudebestand voraus. Diese Aufgaben müssen nach Auffassung des Gutachters von eigenen qualifizierten Mitarbeitern erledigt werden. Sie können nicht ausschließlich an freiberuflich tätige Architekten und Ingenieure übertragen werden. Die überwiegende Anzahl der geprüften Kommunalverwaltungen verfügte jedoch nicht über ausreichendes Fachpersonal in der Bauunterhaltung, um die notwendigen Bauunterhaltungsmittel in Höhe von 1,2 Prozent des Wiederbeschaffungswerts umsetzen zu können. Auch hier muss dringend nachgesteuert werden. Folgekostenbetrachtungen sind wichtiger als Investitionskostenbeschlüsse Die für die Gemeinden geltenden haushaltsrechtlichen Bestimmungen schreiben vor, nur die wirtschaftlichste Lösung zu verfolgen. Vor einer Investitionsentscheidung von erheblicher finanzieller Bedeutung sollen mehrere in Betracht kommende Möglichkeiten verglichen werden. Die wirtschaftlichste Lösung ist zu ermitteln, indem Alternativen erarbeitet und deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten und deren Folgekosten miteinander verglichen werden. Für Bau- und Beschaffungsmaßnahmen erstellten die Kommunalverwaltungen nach den Feststellungen des Gutachters nur in Ausnahmefällen Folgekostenberechnungen und alternative Planungen. Haushaltsanmeldungen als Entscheidungsgrundlagen der Selbstverwaltung umfassten nur die Investitionskosten. Die über den Lebenszyklus einer Immobilie oder technischen Anlage auflaufenden Betriebs- und Folgekosten waren nicht bekannt. Die Beurteilung von Planungs- oder Beschaffungsalternativen war damit nicht möglich. Das ist unzureichend und muss sich ändern. Folgekostenberechnungen müssen zukünftig zu den Entscheidungsgrundlagen bei kommunalen Investitionsvorhaben gehören, sagt mit Nachdruck Ihr Gotthilf Steuerzahler, www.krisensicherinvestieren.com Dieser Text stammt aus dem kostenlosen Newsletter Claus Vogt Marktkommentar.
Negativzinsen: Wie tief wird es gehen? 3, 4 oder gar Minus 5 %?
Schneller als befürchtet ist jetzt schon eine Prognose aus unserem aktuellen Bestseller eingetroffen: Die Volksbank Raiffeisenbank Fürstenfeldbruck erhebt als erste Bank in Deutschland Strafzinsen in Höhe von 0,5 Prozent auf das Guthaben von Tagesgeldkonten. Und das bereits ab dem ersten Cent. Dies ist leider erst der Anfang. In Zukunft werden uns Strafzinsen von minus vier bis minus fünf Prozent blühen, wenn wir weiterhin an dem zum Scheitern verurteilten Währungsexperiment Euro festhalten. Als wir vor vielen Jahren vor Negativzinsen gewarnt haben, wurden wir belächelt. Heute ist den meisten das Lachen vergangen, denn unsere Prognose ist bittere Realität geworden. Obendrein hatten bereits 2016 – vor der Zinsabsenkung der EZB auf 0 Prozent – in unserem dritten Buch Kapitalfehler geschrieben, dass die Eurozone, um zu überleben, langfristig Negativzinsen zwischen −4 und −7 Prozent benötigt. Heute sind wir auf dem besten Weg dahin. Hierzu waren wir auch zu Gast in einem Beitrag von Report München in der ARD. Das Gestammel des EZB-Vertreters spricht Bände. Globaler Schuldenirrsinn Unternehmen und Staaten sind süchtig nach der Droge billigem Geld. Staats- und Unternehmensanleihen steigen auf immer neue Rekordhöhen. Staaten verschulden sich im Rekordtempo. Dank immer niedrigerer Zinsen werden immer mehr Schulden gemacht. Die Verschuldung von Unternehmen wächst kontinuierlich. Sie investieren mit den aufgenommenen Krediten allerdings nicht etwa in Forschung, Entwicklung und Wachstum, sondern in Aktienrückkaufprogramme. Über 17 Billionen Dollar an Staatsanleihen global negativ verzinst Über 17 Billionen Dollar an Staatsanleihen werden global bereits negativ verzinst. Dies bedeutet, dass Staaten dafür bezahlt werden, Schulden zu machen. Sie werden also dafür belohnt, sich immer weiter zu verschulden. Das betrifft 27 Prozent aller Staatsanleihen weltweit. Die Tendenz ist stark steigend. Insgesamt sind über 50 Prozent der europäischen Anleihen negativ verzinst. Alle deutschen Anleihen bis zu 30 Jahre sind komplett negativ verzinst. Deutschland zahlt mittlerweile kein Geld mehr für seine Schulden, sondern bekommt welches dazu: 2 Euro pro 1.000 Euro, die ihm über zehn Jahre geliehen werden. Dies ist im Übrigen auch ein Grund, warum die Staatsverschuldung sinkt. Neues EZB-Aufkaufprogramm wird Wahnsinn beschleunigen Mit dem neuen Aufkaufprogramm seit dem 1. November 2019 (20 Milliarden Euro pro Monat – vorerst!) wird diese kranke Entwicklung weitergehen und die Zinsen der Anleihen werden weiter sinken. Somit haben die Staaten keinerlei Anreiz, ihre Schulden zu reduzieren. Stattdessen werden sie ihre Verschuldung weiter in die Höhe treiben. Der Beweis dafür, dass Negativzinsen als Anreiz für Haushaltsdisziplin eher kontraproduktiv sind, ist das faktisch bankrotte Italien. 15 Prozent aller Unternehmen in Europa sind Zombieunternehmen Im Bereich der Unternehmensanleihen ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Weltweit sind 10 Prozent negativ verzinst. Tendenz ebenfalls stark steigend. Laut BIS – Bank für Internationalen Zahlungsausgleich – sind bereits 15 Prozent aller Unternehmen in Europa sogenannte Zombieunternehmen, die nur aufgrund des billigen Geldes noch am Leben sind. Bei der nächsten kommenden Rezession werden die Zentralbanken panisch alle Schleusen öffnen, den Zins weiter ins Minus drücken und ohne Ende Geld drucken, um verzweifelt das ganze System zu retten. Rezession wird kommen und Zinsen werden weiter sinken Der ehemalige EZB-Chef Draghi verkündete im Juni 2019: »Sollte sich der Wirtschaftsausblick nicht bessern, ist eine zusätzliche Zinslockerung notwendig.« Wir sind davon überzeugt, dass sich die wirtschaftliche Lage nicht verbessern wird. Bei den wichtigsten Zentralbanken werden Zinssenkungen und neue Aufkaufprogramme erwartet. Auslöser ist die sich am Horizont abzeichnende Rezession. Wenn diese heftig ausfällt – wovon wir ausgehen –, dann zeigt die Vergangenheit, dass die Zentralbanken die Zinsen um etwa 400 bis 500 Basispunkte (4 bis 5 Prozent) senken müssen, um die Rezession zu stoppen. Das wirft folgendes Problem auf: Die EZB besitzt nicht so viel Spielraum. In der Eurozone liegt der Zinssatz bekanntermaßen bei 0 Prozent. Das bedeutet, wir werden Negativzinsen sehen. Wir hatten schon 2016 – vor der Zinsabsenkung der EZB auf 0 Prozent geschrieben, dass die Eurozone, um zu überleben, langfristig Negativzinsen zwischen −4 und −7 Prozent benötigt. Genau das wird bald eintreten. Natürlich wird dies schrittweise geschehen, damit keine Panik unter der Bevölkerung ausbricht. Um einen Ansturm auf die Banken zu verhindern, wird man entweder das Bargeld verbieten (eher unwahrscheinlich) oder das Bargeld genau so negativ besteuern wie das Geld auf den Konten. Wenn man zum Beispiel 4 Prozent Negativzins auf dem Konto bezahlt, dann wird das Bargeld ebenfalls mit 4 Prozent negativ verzinst. Unter dem Euro werden wir nie wieder erheblich steigende Zinsen sehen Bekanntlich ist der Euro viel zu stark für Südeuropa und viel zu schwach für Deutschland. Anstatt Europa zu einen trennt er es. Wer weiterhin krampfhaft an dem zum Scheitern verurteilten Währungsexperiment Euro festhält, darf sich niemals über fehlende Zinsen sowie explodierende Immobilienpreise und Mieten beschweren. So lange wir in Deutschland den Euro haben, werden die Sparer weiter rasiert und die Immobilienblase weiter aufgepumpt und zwar bis zum bitteren Ende. Raus aus Staatsanleihen – Rein in Sachwerte Wir befinden uns in einer Zeitenwende – auch bei den Anleihen. Wer jetzt Sicherheit sucht und denkt, dass Staaten diese gewähren, wird enttäuscht werden. Anleihen sind Investments in Schulden in der Hoffnung, dass diese Schulden von den Steuerzahlern der Staaten zurückbezahlt werden. Erschwerend kommt hinzu, dass diese von sicheren Ländern und Unternehmen negativ verzinst werden, und dieser Trend nimmt zu. Wir sind am Ende eines Konjunkturzyklus (Boom). Wir erleben ein letztes Aufbäumen. Der Trend in puncto Negativzinsen ist nicht mehr zu stoppen. Wir erwarten negative Zinsen auf breiter Front. Diese werden nicht nur Banken, Versicherungen und Sparer belasten, sondern Investmentprodukte wie Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträge, Festgeldkonten und so weiter. Zusätzlich werden sie dazu führen, dass die finanzielle Repression gegen uns Bürger immer stärker vorangetrieben wird. Mit Christine Lagarde als EZB-Chefin dürfen wir uns auf einige Einschränkungen, Verbote und Steuern gefasst machen, um das System am Leben zu erhalten. Für Anleger heißt die Devise mehr denn je: raus aus Papier- und rein in Sachwerte. Je mehr Geld gedruckt wird, desto mehr kaufen nicht nur die Notenbanken Gold – weil sie offenkundig nicht mehr an ihr eigenes Produkt (ungedecktes Geld) glauben – sondern hoffentlich auch Sie. Die Gelddrucker von der EZB können unendlich viel Euros aber keine Unze Gold oder Silber, kein Hektar Land, keine Immobilie und auch keine Flasche Whisky drucken. Über die Autoren – www.friedrich-weik.de Matthias Weik und Marc Friedrich sind Ökonomen, vierfache Bestsellerautoren und Gründer der Honorarberatung FRIEDRICH&WEIK VERMÖGENSSICHERUNG für Privatpersonen und Unternehmen, sowie Initiatoren des täglich handelbaren offenen Sachwertfonds, dem Friedrich & Weik Wertefonds. Gemeinsam schrieben sie die Bestseller "Der größte Raubzug der Geschichte" (erfolgreichstes Wirtschaftsbuch 2013); "Der Crash ist die Lösung" (erfolgreichstes Wirtschaftsbuch 2014); "Kapitalfehler" und "Sonst knallt's!". Am 31.10.2019 ist ihr ihr fünftes Buch „Der größte Crash aller Zeiten“ erschienen, das bereits jetzt aktueller Bestseller (Platz 1 Spiegel Bestsellerliste) ist.
Die Wohlstandsvernichter – Das neue Buch von Claus Vogt und Roland Leuschel
Die Lage in der Weltwirtschaft und an den Finanzmärkten ist ernst. Wir befinden uns heute an einem ähnlich bedeutenden Wendepunkt wie zuletzt im Jahr 2007. Die ökonomischen Ungleichgewichte und Fehlentwicklungen und die damit einhergehenden Gefahren und Risiken sind heute sogar noch erheblich größer als damals. Deshalb sollten Sie sich die Zeit nehmen, sich mit der aktuellen Situation zu befassen. Es gilt, Vorbereitungen zu treffen, um die kommende Krise möglichst unbeschadet zu überstehen oder sogar als Gewinner daraus hervorzugehen. Schon Ende der 1990er Jahre haben Roland Leuschel und ich die vom damaligen FED-Präsidenten Alan Greenspan vorgenommenen geldpolitischen Weichenstellungen scharf kritisiert und auf die negativen Folgen dieser Politik hingewiesen. In unserem 2003 erschienenen Buch „Das Greenspan-Dossier“ haben wir die Ergebnisse unserer Analysen in komprimierter Form einem breiten Publikum vorgelegt – und wwurden dafür unter anderem in der Financial Times hart attackiert. Darüber hinaus warnten wir unsere Leser dann im Sommer 2007 vor der weltweiten Rezession und Finanzkrise, die sich in unseren Prognosemodellen immer deutlicher abzeichneten. Wir erkannten die Immobilienblase in den USA und einigen europäischen Ländern, deren Vorhandensein von den Zentralbankern vehement geleugnet wurde. Die schwere Rezession des Jahres 2008 war nur das Vorspiel Die Rezession begann im Dezember 2007, und Ende 2008 bzw. Anfang 2009 stand das Finanzsystem unmittelbar vor dem Zusammenbruch. Die Aktienkurse fielen weltweit um mehr als 60 Prozent und die Immobilienpreise in den USA sowie einigen europäischen Ländern, darunter Spanien, Portugal und Irland, waren ebenfalls im freien Fall. Der dadurch entstandene Abschreibungsbedarf auf faule Hypothekenkredite sorgte dafür, dass die meisten Großbanken Europas und der USA de facto pleite waren. Es folgten groß angelegte Bankenrettungen, und in den USA wurden im März 2009 die Bilanzierungsvorschriften der Banken aufgeweicht, damit diese ihre Verluste nicht mehr ausweisen mussten. Seither sind Banken zu unberechenbaren Blackboxes verkommen, deren Risiken von externen Beobachtern nicht mehr analysiert werden können. Zentralbanken sind nicht allmächtig Wie in jedem Abschwung hatten die Zentralbanken schon im Vorfeld dieser dramatischen Zuspitzung mit drastischen Zinssenkungen reagiert. Darüber hinaus begannen sie unter der Führung des damaligen Fed-Präsidenten Ben Bernanke damit, in gigantischem Umfang Staatsanleihen und Hypothekenkredite, später auch Unternehmensanleihen, mit speziell zu diesem Zweck geschaffenem Geld zu kaufen. Diese von Anfang an höchst umstrittenen unkonventionellen geldpolitischen Maßnahmen wurden der Öffentlichkeit ausdrücklich als kurzfristige Notfallmaßnahmen verkauft. Die nächste große Krise steht bevor Inzwischen werden diese Notfallmaßnahmen von den Zentralbankern als normales geldpolitisches Instrument bezeichnet. Sie gelten weltweit als geldpolitischer Standard und haben den notwendigen Bereinigungsprozess hinausgezögert. Aber anstatt die der Krise zugrunde liegenden Probleme anzugehen, die Schuldenlast zu reduzieren und zu einer wenigstens halbwegs seriösen Geldpolitik zurückzukehren, ist seither das genaue Gegenteil geschehen: Weltweit hat die Gesamtverschuldung von Staat, Wirtschaft und privaten Haushalten um gut 40 Prozent zugenommen. Ermöglicht wurde dies durch eine ultralaxe Geldpolitik der Zentralbanken. In der aktuellen Ausgabe meines Börsenbriefes Krisensicher Investieren zeigen wir Ihnen, dass unsere Risikoindikatoren jetzt wieder Rekordwerte erreicht haben. Das deutet darauf hin, dass die nächste Krise kurz bevorsteht. Sie wird wahrscheinlich noch heftiger ausfallen als in den Jahren 2007 bis 2009, weil die Ungleichgewichte und Fehlentwicklungen noch größer sind als damals. Bestellen Sie meinen Börsenbrief Krisensicher Investieren jetzt 30 Tage kostenlos zum Test, und informieren Sie sich, was Sie tun können, um Ihr Vermögen zu erhalten und zu vermehren. Claus Vogt, Chefredakteur Krisensicher Investieren P.S.: In den vergangenen Jahren hat eine heimliche Machtübernahme der Zentralbanken stattgefunden. Diese Machtübernahme und ihre Folgen sind das Thema unseres neuen Buchs „Die Wohlstandsvernichter – Wie Sie trotz Nullzins, Geldentwertung und Staatspleiten Ihr Vermögen erhalten“. Lesen Sie dieses Buch zu Ihrem eigenen Schutz. Der Weg ist vorgezeichnet. Hier können Sie das Buch direkt beim FinanzbuchVerlag bestellen.
